Le LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel est la location d’un appartement ou d’un logement qui est déjà meublé. Le locataire peut immédiatement habiter dans des chambres ou des locaux à louer grâce à cette formule.
Statut LMNP : une bonne fiscalité pour la location des logements meublés
Le statut LMNP est avantageux sur le fait que le propriétaire-bailleur profite d’un assouplissement du cadre fiscal, une taxe moindre sur les revenus locatifs. Le forfait sur les revenus générés est appliqué par l’administration fiscale.
Vous avez le choix entre le LMNP classique ou le Censi Bouvard qui consiste à réduire l’impôt de 11%, réparti sur 9 ans. Quant au LMNP classique, l’impôt n’est pas réduit, par contre, la taxe est plus souple. De plus, les charges de l’amortissement mobilier et immobilier, mais aussi les charges de vos loyers, seront déduits. Ce statut ne représente pas un régime foncier mais le régime Micro-Bic.
L’assouplissement de la durée du bail dans le cadre juridique est aussi un plus.
LMNP : une gestion efficace
Dans le cadre du LMNP, la gestion de l’investissement immobilier est simplifiée. En effet, une société spécialisée en gestion de patrimoine exploite le bien, il suffit au propriétaire de mettre à disposition son logement.
Un bail d’environ 10 ans sera fait par cette société investisseur qui garantit de donner les loyers même s’il n’ya pas de loueurs. Un contrat est fait pour définir le montant de ce loyer qui peut être rebu annuellement.
Par ailleurs, toutes les réparations de l’immeuble sont à la charge du gestionnaire, et même les frais pour sauvegarder la bonne tenue de la chambre ou de la maison. La taxe foncière est par contre à la charge du propriétaire.
Les conditions à respecter pour être un LMNP
Il y a cinq conditions à respecter pour être un LMNP : l’immeuble doit être meublé, c’est-à-dire les locataires n’emmènent plus toutes leurs affaires, mais uniquement les effets personnels, donc l’immeuble ou l’appartement doit être équipé de tout ce qui est nécessaire.
La seconde condition est qu’il faut être une personne physique et un particulier, et non pas une personne morale. Le propriétaire doit donc avoir d’autres activités, mais pas seulement un loueur de meublé, car vous pouvez passer au régime LMP (Loueur Meublé Professionnel) si vos bénéfices sont supérieurs à 25 000 Euros.
La modalité suivante est que vous êtes le propriétaire direct du bien.
La dernière clause est que l’immeuble doit être habité tout de suite, notamment en LMNP étudiant ou le LMNP tourisme.
Choisir le régime le plus rentable pour les loueurs meublés
Le choix de régime est obligatoire pour les loueurs de meublés. Il y en a trois entre lesquels le propriétaire-bailleur peut choisir : le régime réel normal, le régime Micro-Bic et le régime réel.
Le régime réel normal est obligatoire si le revenu locatif annuel est supérieur à 70 000 Euros. Le loueur qui touche plus de ce montant doit appliquer ce régime.
Le régime Micro-Bic est obligatoire si vos locations de gîtes ruraux et de chambres d’hôtes vous rapportent entre 70 000 et 200 000 Euros par an.
La déduction des charges est l’un des avantages du régime réel dont les charges sont les travaux, les impôts, les frais comptables, les intérêts d’emprunts, etc.
L’investissement en LMNP : les avantages
Le bailleur peut profiter des avantages présentés par la location meublée. La maîtrise de l’imposition choisie en fait partie.
A l’avance, les charges de l’investisseur sont connues et aussi les taxes. Un Amortissement Réputé Différé est disponible pour compléter des revenus à la défiscalisation LMNP. Il y a possibilité de récupérer la TVA lors de l’investissement.
Comme cité auparavant, le prix d’investissement est réduit de 11%. Les biens sont gérés plus facilement et même s’il n’y a pas d’occupation de bien, les loyers sont garantis dans les clauses du bail commercial.
Amortissement Réputé Différé
L’amortissement Réputé Différé est constitué par deux systèmes de rentabilisation qui sont les différés en période bénéficiaire et ceux différés en période déficitaire.
L’amortissement est bénéficiaire si la règle minimum linéaire est garantie par la comptabilisation des amortissements. Il n’ya pas déduction fiscale si le cumul des amortissements linéaires et le cumul des amortissements réels se différencient. Donc, le droit à déduction n’est plus valable par l’entreprise.
La nullité des revenus de capitaux mobiliers avant la déduction, la susceptibilité de reporter des déficits, entrainent l’amortissement différé déficitaire. Le report de la dotation aux amortissements est donc possible à l’entreprise, la durée des exercices de l’amortissement n’est pas limitée.
L’amortissement du bien en location meublée
L’amortissement sera pratiqué comme l’enregistrement des pertes de valeur sur un bien, dans la comptabilité du loueur en meublé.
L’investissement qui concerne les murs est amorti linéairement pendant une durée de 30 ans. Dans le cas des meubles, ils seront amortis entre 5 à 7 ans, le seul qui n’est pas amortissable est le terrain.
La déduction des amortissements comptables intéresse les propriétaires-bailleurs en location meublée. Un régime fiscal est accommodé à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier.
A la différence d’intérêts d’emprunts ou de travaux, l’amortissement comptable est une charge non décaissée mais qui est déduit fiscalement. L’amortissement est donc un gain de trésorerie.
LMNP : les pièges à éviter
Le LMNP présente des pièges qui peuvent nuire à l’investissement en meublé. Avec sa pérennité fiscale, son coût plus modéré et sa simplicité de gestion, il séduit de nombreux investisseurs. L’investisseur risque de tomber dans le piège d’une offre malveillante, il faut être vigilant.
Le tarif du marché est diminué à cause des investisseurs qui commercialisent leurs biens meublés au prix TTC, environ 20% au-dessus du marché. L’investisseur doit alors s’informer de changement de tarif sur le marché pour être toujours connecté sur le prix du logement.
Le piège des fonds de concours touche de nombreux investisseurs qui se retrouvent malheureusement en faillite. Le piège se pratique comme la vente d’un bien par le promoteur à un prix supérieur du marché, avec un taux de rendement de 5% et qui promet une garantie de loyers. Le versement de fonds par le promoteur au bout de deux ou trois ans sera comme une promesse pour permettre le gonflement du taux de rendement.